近日，马云高调在杭州亮相，被国内各大媒体争相报道，引发社会各界关注。主要是马云在大家面前“销声匿迹”很久了。而早在2017年，国内房价“涨势如潮”之时，马云曾经做出过预测：未来房价如葱。当年，很多人认为马云只是一位颇具影响力的商界大佬，对房地产市场认知是有限的，所以大家并没有把马云的预测太当一回事。



而从2022年起，国内各地房价就进入到调整的趋势之中。先是像郑州、石家庄、天津、涿州、廊坊等二三线城市房价出现下跌。在进入到2023年之后，上海、深圳等一线城市房价也加入到长期调整的队伍中来。而一些像鹤岗、阜新、双鸭山、玉门、铁岭等三四线城市房价，已经跌到几万或十几万元就可以买上一套房的地步了。

显然，当年马云对国内房价预测还是非常准确的。因为，现在大多数城市的房价仍处于长期调整的趋势之中，正逐步去泡沫化、去投资化，与当地居民收入挂钩。同时，国内部分三四线城市的房价，确实如马云所说的“如葱”的价格。而导致现在国内楼市长期处于调整趋势中的原因，主要有以下三个：

第一，老百姓收入支撑不了高房价



疫情过后，很多人的收入减少或失业，并且对未来收入增长预期持谨慎态度。显然，老百姓已经支撑不了现在的高房价。同时，现在90后、00后的年轻人都觉得租房要比买房更划算，所以很多人都选择租房居住。

值得一提的是，在经历了多年疫情之后，很多老百姓买房越来越理性，他们会根据自身的居住条件，以及经济情况来决定是否要买房，而不会再像过去那样冲动买房了。

第二，人口结构变化影响房价



现在我国已经是老龄化社会，就是老年人口数量越来越多，年轻人数量越来越少。截止2024年底，我国有60岁以上的老年人口高达3.1亿人。老年人都已经有了房子，未来不会再有买房需求。

而由于年轻人数量越来越少，再加上不结婚、不生育的比例大幅提高，刚需群体也在不断萎缩之中。值得一提的是，未来城市的年轻人完全可以通过继承父母的房产，来解决居住问题，而不需要再买房置业。

第三，前些年调控政策在发酵



为了遏制房价的过快上涨，打压炒房需求。我国早在2016年就开始出台房产控政策，仅在2021年出台房地产调控政策就高达650次，这在历史上也是非常罕见的。受此影响，在进入到2022年后，国内房价就进入长期的调整之中。而随着前些年的房产调控政策的持续发酵，现在各地房价下跌趋势很难得到根本逆转。

而在进入到2025年后，房地产或将发生三大变局：首先，房价下跌会发生改变。之前房价最开始下跌的是二三线城市，而这些城市的房价在经历了3年的下跌之后，泡沫已经挤去大半，未来房价跌幅相对有限。但是，像上海、深圳等一线城市，由于仍存在着巨大的泡沫，并且还脱离当地居民收入。所以，未来房价仍有较大的下跌空间。



再者，保障房入市步伐会加快。去年我国高层就宣布，将会在未来5年之内，推出600万套保障房。保障房的价格要远低于周边商品房价。而保障房的大量入市，可以解决城市低收入群体的居住问题。未来国内楼市将分成保障房和商品房这两大市场。就是低收入家庭可以申请保障房、廉租房等，而高收入家庭可以购买商品房。

最后，国内房企将面临大洗牌。最近这两年，国内一些头部房企接连暴雷，不是出现烂尾楼，就是债务违约。而预计在2025年，随着楼市调整进入到“深水区”，还会有一些房企出现暴雷的现象。而暴雷房企主要原因是负债率过高，销售业绩下滑，就会出现资金链断裂。所以，2025年国内房企仍会出现新一轮的大洗牌。而在经过数轮洗牌之后，能够生存下来的房企才会有更好的发展前景。