核心提要

1. “百亿毒地索赔案”迎来后续，11月10日，苏钢集团于 凌晨发布情况说明 称在2016年土地交易时便向陆家嘴集团如 实披露土地存在部分污染的调查结果并明确提示。而卖家陆家嘴集团却在明确知情的情况下未经任何修复治理就启动了苏州雷丁学校项目建设。

2. 为何2014年的第三方环境检测基本正常，到了2021年后的检测却出现大面积、大幅度超标？目前，苏钢集团和陆家嘴集团仍各执一词：陆家嘴集团坚称除了已有居民入住的“锦绣澜山”及16号地块外，全部都有污染。而苏钢集团则称“锦绣澜山”所在地等地块均属于可安全利用地块。

3. 双方各执一词的背后是复杂的利益纠葛。 主要矛盾方一边是买地的原告上海市属国企陆家嘴集团，一边是卖地的被告苏钢集团-方正集 团-平安集团，以及苏州高新区（虎丘区）。 苏州高新区政府相关人士则认为“该土地污染实际上并没有媒体报道的那么严重，本质上还是房地产市场低迷引起的连锁商业纠纷导致。

作者｜唐驳虎

凤凰新闻客户端荣誉主笔



继续跟踪引发轰动的“百亿毒地索赔案”。11月10日凌晨，苏钢集团发布自己的情况说明，称在交易时买家陆家嘴集团就知情。把本来就扑朔迷离的卖地争议推进到网上辩论环节。

苏钢集团的观点是：在2016年转让时，我司已如实披露了第三方专业机构关于苏州绿岸名下土地存在部分污染的调查结果及报告全文，并在资产评估报告中明确提示。



该范围中部分地块原为钢铁焦化生产区域，可能存在土壤污染风险。买家陆家嘴集团在交易拍卖时即已知悉上述情况，并承诺接受所有现状、瑕疵和风险。

苏钢集团还称，2019年陆家嘴方面知悉原为焦化厂部分的2号地块不符合环保要求，且未依法完成土壤污染调查和修复治理，就启动了2号地块上的苏州雷丁学校项目建设。



2021年6月，已建好的苏州雷丁学校校方在办理办学许可证过程中，根据苏州高新区环保局要求，对学校所在地块的土壤污染状况进行补充调查。经过第三方鉴定机构调查，结果显示污染严重。

因为学校项目无法通过环评验收而未能启用。对此，苏州市生态环境局还对苏州雷丁学校做出了542.7万多元的行政处罚，目前陆家嘴方面正在进行行政复议和起诉。



围观的网民纷纷猜测各种细节，“苏钢集团有告知有可能污染。但没告知超标正常标准这么多倍。”“事先已告知，陆家嘴集团为节省成本冒险施工，事情败露推脱责任。”

总之，更加扑朔迷离了。还是应该根据现有透露的各方面信息材料来做一个进一步的汇总。首先就是目前能够找到的9年前、2014年第三方出具的环评报告。



9年前的环评报告说了些啥？

2014年1月至3月，苏钢集团委托苏州市环境科学研究所和苏州市苏城环境科技有限责任公司，先对已经停产的老厂钢铁生产区进行了调查。

共设置了35个土壤采样点，检测项目包括重金属、pH，其中2个采样点另外检测了总石油烃，1个采样点另外检测了挥发性有机物。



在钢铁生产区总共35个土壤采样点中，有3个点位表层土壤中砷和锌超标，超标面积约为9平方米，污染土方量约为11立方米。在地块再开发利用前，已把这部分超标的表层土壤挖至焦化区一并治理。

地下水的检测项目为重金属、pH、总硬度、氯化物、COD，4个地下水监测井中有1个监测井的地下水总硬度超标，其他均达标。



在老厂焦化区也停产后，2014年10月至2015年12月，苏钢集团再次委托苏州市环境科学研究所和苏州市苏城环境科技有限责任公司对焦化区进行了土壤污染状况调查和风险评估。

焦化区共设置了67个土壤采样点，土壤的检测项目有重金属、pH、挥发性有机物、半挥发性有机物、总石油烃、总氰化物，地下水的检测项目为重金属、pH、挥发性有机物、半挥发性有机物、石油类、氰化物。



经健康风险评估确认，焦化区土壤中需要修复的污染物为1种挥发性有机物（苯）和7种半挥发性有机物中的多环芳烃（包括苯并[a]芘），具体位于污水处理区和粗苯车间区域，即4号地块内的东北部区域。

地下水中需要修复的污染物为萘，治理修复区位于粗苯车间和焦炉区，即4号地块内的西北部区域。也就是说，治理修复区集中在4号地块内，原用途为粗苯车间、焦炉区和污水处理区，是焦化工艺的核心区。



最终确定0-18米深度内，污染范围为17542平方米，污染土方量为39604立方米，不到4万方，修复处理工程量不大。该区域的土壤和地下水修复工作已完成，并于2020年10月通过验收。

在卫星地图上，就是可以看见的挖出来的水坑（降雨积水）。不过根据苏钢集团的声明称，在2016年转让披露报告中已明确指出，“要严格控制场地内及场地附近开展造成地下水扰动的施工”。



苏钢集团称，陆家嘴集团在开发建设期间，没有按照有关要求建设地下水阻隔墙及采取其他防护措施。

苏钢集团还指出，“场地开挖前必须做好适当的防护措施，进行环境监理，避免污染物扩散，对周边环境及居住区产生影响。”



进一步争议的罗生门

为何2014年的第三方环境检测基本正常，到了2021年后的检测却出现大面积、大幅度超标？有人猜测可能是由于前后参照的标准值差异巨大引起的，之前的标准值宽松，而现在的标准值较严格。

还有人认为，土壤检测本身是存在不确定性的，取的样品是不是具有代表性，很大程度上需要专业的判断。当然也存在一些操作空间。



▎自北向南俯瞰雷丁学校（2号地）与整个片区。

但是这回答不了传闻中“超标几十倍”的巨大差异。 虽然2021年后的监测报告未见正式披露。但仔细对比双方对新一批监测结果的描述，依然是差异很大。

在规划上，苏钢老厂区自北向南分为17个地块。北侧编号小的主要是焦化区。南侧编号大的主要是冶炼区也就是非焦化区。



陆家嘴集团称，已确定存在污染的土地是14块，分别是1号至13号，以及17号地块。也就是除了最南端钢铁区的14、15号地块（锦绣澜山）以及原为焦化区铁路专用线入口的16号地块外，全部都有污染。

而苏钢集团则称，2022年，陆家嘴与苏钢两方一致同意委托的第三方专业机构——南京市环境科学研究所对地块污染情况进行了详细调查。结果表明：



▎苏州钢铁厂老厂绿岸项目规划图，黄色为住宅，红色为办公，紫红为商业。

已有居民入住的14、15号地块，已开发建设的8、9、12、13、16号地块和未开发建设的7、11、17号地块，均属于可安全利用地块。

焦化区1、2、3、4、5、6号和非焦化区10号地块（其中仅2号地块已开发建设为苏州雷丁学校），经治理修复后可安全利用。

双方的立场差异依然非常大，由于地块众多，必须列表对比如下：



从表格中可见，双方立场一致的是北侧焦化区的1-6号地块，确认这里都需要治理修复。另外还有10号地块（原炼钢厂），可能是存在重金属污染。

而这7个地块（1-6、10），除了2号地块已开发建设为雷丁学校并引爆风波外，其余6块地都是空地或者施工工人的临时居住板房，并未开发利用。



而在公开报道中一些陆家嘴方面表示“有毒”的地块，苏钢集团则以南京环科所的报告为证，认为都是安全地块。这包括：

原先是空地、车场的7号地，现未开发；

原先是炼铁厂的8、9号地，现已建好商业办公综合体；

原先为轧钢厂的12号地，现已建好锦绣澜山三期绣庭，未交付；



原先为苏钢工人住宅的11号地，现未开发，陆家嘴集团设有建设工程指挥部办公楼、工人工棚；

原先为苏钢办公区的13号地，现已建好幼儿园，未交付使用；

以及原先为苏钢生活区的17号地，位于住宅区中心，规划为社区中心及物流站，现为工人工棚。



▎13号地块幼儿园及其背后的12号地块“锦绣澜山”三期绣庭。凤凰网房产苏州摄

从常理来说，炼铁、轧钢，对土壤造成的重金属污染不会太大。至于空地、车场乃至工人住宅区、生活区、办公区，有土壤污染的可能就更低了。

另外还有3个地块——14、15、16号，陆家嘴和苏钢都认为未见污染。除了原为焦化区铁路专用线入口、现建好幼儿园的16号地块外，那就是现在处于舆论风暴中心区的“锦绣澜山”住宅一二期。



▎14号地块“锦绣澜山”一期锦园，已交付并有部分入住。凤凰网房产苏州摄

这 两个14号和15号地块，分别名为锦园和峰誉庭的地块已经建好并交房。 在风暴爆发后， 有人退房，有人观望，但也有人选择了入住。

这里面包括了无奈必须入住的当地工业园外来员工外，还包括了拆迁安置的苏钢老员工。



在接受采访时他们不屑而且不解地说：这片地方原来就是我们苏钢的生活区，有鱼塘、菜地，我们几代人在这里住了一辈子，哪里有什么污染！

在这些熟知内情的老员工、子弟眼里，这件事波及他们一生辛劳换来的房子，根本就是无妄之灾、无稽之谈，不要入戏太深了！



国内退役工业地块的修复现状

上一篇介绍了北京朝阳区著名的东南郊化工区两个全国最大的退役工业地块——北京化工二厂、北京焦化厂修复治理污染土壤的情况。

其实就全国而言，近年来伴随着凶猛的城市扩张和工业结构调整，曾经占据市区优越位置的一些老工业企业，纷纷停工停产或者易地搬迁，退出繁华地段。



对于这些有污染的退役工业用地，从北到南，各城市都有开发为住宅用地，甚至成为昂贵的地王。而把“毒地”修复为安全的住宅用地，土壤污染状况调查、地块修复都是很成熟的技术。

治理修复过程就是将污染物从土壤中分离出来并将污染物进行分解。治理要先对土壤进行高温“桑拿”，将污染物蒸发并捕捉吸收，“桑拿”后的土壤就变成了彻底干净的土壤。



收集的污染物再通过密闭装置进行高温和燃烧处理，变成没有污染的蒸汽、水和二氧化碳。而对受污染的地下水，则采用空气吹脱修复技术，通过增加气体和污染地下水的接触面积。

使有机污染物从水中挥发出来，再对产生的尾气进行收集、处理。通常概算，根据污染程度不同，每亩土地的修复成本在100万元-200万元之间，一般占到占地价的十分之一。



在上海，2010年著名的上海世博会，征用的就是曾经的黄浦江畔重工业企业——上钢三厂和江南造船厂。土壤修复后举办了盛大的世博会，会后这些地块又变成了知名企业总部和文化场馆。

在广州，广州油制气厂、广州钢铁厂（白鹤洞）地块，都变成了高级住宅区珠江花城、广钢新城，房价直逼5万元。新广州人纷至沓来。



即使在苏州，这个现在全世界工业产值最高的城市，也有苏州化工厂、苏州溶剂厂土壤修复的案例。

要说来自上海，负责了浦东前工业区仓储区陆家嘴开发，以及前滩、张江开发的陆家嘴集团，不知道工业地块土壤修复的事情，可能吗？



要知道苏钢集团本来就是一个50多年的老钢铁厂，50多年的排放积累，作为投资方不自己找人做一下土壤状况调查，确认一下吗？

这块工业用地未经处理修复，就直接用于开发，一旦出事，就不只是环境问题，而是影响地价、房价的经济问题，更是严重的社会民生问题。



在苏钢集团看来，他们没有错，土地的污染可能此前已经告知了陆家嘴集团。之所以酿成现在的后果，原因是陆家嘴集团一意孤行，违规施工，致使土地出现了交叉感染，从而变得一发不可收拾。

“存在扰动地下水、搬运土壤造成部分环境交叉污染的行为和施工作业不规范造成二次污染的行为。”



有专业人士指出，盖好的房子，如果土地还有残余污染，也有技术手段可以处理的。能挖的地方还是可以挖出来处理，不能挖的地方可以采用原位处理的技术。

当然技术难度肯定会大一些，成本也会更高。现在闹成这个情况，不管判决结果如何，再便宜居民都不会去住啊。傻不傻啊？



各利益方的纠葛

值得注意的是，陆家嘴集团是购买了项目公司苏州绿岸95%的股份。剩下5%还在苏钢集团，也就是属于控股苏钢的方正集团。

2003年北大方正集团入主苏钢集团后，这个项目地块就已经被列入《苏州市城市总体规划 2007-2020 年》确定的中心城区西北部城市重要发展区域中的“北大青年城”项目。



方正集团承诺将积极协调引入教育、科研、医疗、金融等优质资源，打造精品工程，助力浒墅关老镇升级改造。后来苏钢集团决定直接整体卖地转让，当地政府还一度发出过质疑。

2016年10月17日拍卖，10月18号、19号两天，上海产权交易所连续收到了苏州高新区管委会两份《关于商请中止项目交易的函》。



来函的中心思想大致是，这块地是苏州高新区和苏钢集团（方正集团）共同升级打造的项目，所以绿岸的股权被卖出去，严重违反了苏州市政府对于苏钢集团转型升级的初衷。

只不过仅仅过去一个月，这个函就不了了之了。因为苏州高新区管委会和苏钢集团以及上海陆家嘴集团就达成谅解，一起开发项目。



不过，由于经营不善和激进扩张，方正集团于2020年2月被债权银行申请重整。此后，中国平安集团、珠海华发集团(珠海国资)、深圳特发集团(深圳国资)等参与方正集团的重组。

平安集团通过平安人寿出资482 亿元，受让新方正集团约66.5%的股权，成为新方正集团的控股股东。平安集团是股份制集团，大股东为港股H股非登记股东，占比约37%。



也就是说，现在的主要矛盾方一边是买地的原告上海市属国企陆家嘴集团，一边是卖地的被告苏钢集团-方正集团-平安集团，以及苏州高新区（虎丘区）。

《法制日报》记者连线苏州高新区政府相关人士，相关人士认为“该土地污染实际上并没有媒体报道的那么严重，本质上还是房地产市场低迷引起的连锁商业纠纷导致，政府会积极应对此次诉讼。”



地产下行

上一篇就说过，这一事件所折射出来的，土地买家敢相信50年工业用地环评合格，土地卖家敢在停产两年后就和相关部门出合规报告这一事件。

一个真敢搞，一个真信，不仅是房地产火爆时期激进投资策略的历史注脚，更是地产下行期出现的一系列怪现象的缩影。



苏州绿岸项目是陆家嘴七年前开启转型的重要一环。2016年房地产开发业务定下了“走出去”战略，同时发展商业地产、商业运营、金融服务等业务。

作为苏州高新区的新房供应大户、苏州楼市主力军，2015年，浒墅关地区商品房成交均价仅有9250元，2016年陆家嘴拿地时猛增到15600元，并一路高歌猛进、继续攀升。



2019 年单价增加到 23500 元，短短 4 年增加到了 2.54 倍。 但其后量价齐落，楼市下行。 又爆出 2 号 地雷丁学校土壤污染问题，无论是购房者还是开发商，都不会没有想法。

然而7年过去，在苏州项目一地鸡毛之外，陆家嘴信托因踩雷旭辉、世茂、融创等多家房企，首次出现项目违约的情况，8个逾期项目资金规模超过40亿元。



据2022年财报，2022年，陆家嘴实现营收117.62亿元，同比减少15.21%；其中房地产业务创造的营收为100.42亿元，占比达到85.4%。净利润10.85亿元，同比下降74.84%。

今年前三季度，陆家嘴的营收约57.75亿元，同比继续减少14.48%；归属于上市公司股东的净利润约8.37亿元，同比继续减少27.75%。



当然，上海陆家嘴集团的体量比从事钢铁制造业的江苏苏钢集团大多了。2022年底，陆家嘴集团总资产2335亿元人民币，净资产达570亿元人民币。

拥有在营物业总建筑面积290万平方米，包括办公物业、商业物业、展览物业、酒店物业及住宅物业五大领域。同时，公司拥有证券、信托、保险三个持牌金融机构。



当然苏钢集团背后的控股股东方正集团-平安集团更大，平安集团2022年总资产1460.21亿美元，位列福布斯全球第7位、中国第4位。

对于这么一场标的百亿元级别的诉讼案，神仙打架，我们还是静观其变吧。总之，最根本的问题是——如果楼市还像当年那么火爆，陆家嘴还会像现在这样高调发声吗？