上海取消商品住房用地溢价率10%上限后的第二场土拍，一边底价成交，一边触顶溢价出让。8月7日下午，未拍先火的徐汇区斜土街道xh128D-07地块终于摆上拍卖桌，引来招商蛇口&徐汇城投、保利发展、中海&上海西岸发展、宸嘉发展、绿城、华润置地、越秀&象屿7位竞买人参拍，展开了一场土地争夺大战。

这是本次推出的5宗宅地中唯一一块采用招挂复合方式出让的地块。地块起始价为36.96亿元，起始楼面价约10.08万元/平方米，最高总价限制为48.048亿元，溢价率上限30%，且未设中小套型比例要求。

之所以备受关注，是因为徐汇斜土街道地块为曾经小米15.5亿元购入的商办地块。2021年10月11日，小米旗下谧空间（上海）信息科技有限公司通过招拍挂程序摘得该地块，溢价0%。

只是，拿地两年有余，小米一直未进行开发，市场便传言小米会退地。今年3月22日，上海市控规部门调整该地块属性，该地块被纳入徐汇区2024年度土地储备计划，也意味着小米不再拥有地块的开发权。

该地块东至兆丰路，南至龙华中路，西至大木桥路，北至xh128D-06地块，位于徐汇滨江板块，周边豪宅云集，北侧为汇元玺，南侧为启元，东侧御江廷，距离黄浦江直线距离约400米，成为本场土拍中最热门地块。

竞拍开启，6号竞买人招商蛇口&徐汇城投率先出价36.96亿元，随后1号选手保利发展迅速加价200万元，3号选手中海&上海西岸发展再跟200万元。在前10轮竞拍过程中，虽然是属于1号与6号竞买人的主场，但以6号竞买人报价最积极，当1号出价后6号没有丝毫犹豫便跟价。

据了解，招商蛇口此前就对该地块势在必得，甚至在土拍之前就发布了该地块的招标计划公告，预计总投资54亿元。但能否拿到地块，不仅要有实力，还需要运气。

1号与6号各不相让，增价幅度从200万元相继调整为500万元、1000万元，后又调整至2000万元。

4号选手宸嘉发展在第33轮竞拍中才出场，报价40.28亿元。很快，竞拍已成为4号选手与1号选手的夺地之争，两家纷纷出价，到第38轮，1号竞买人出价41.28亿元。

竞拍到第42轮，7号选手绿城首次报价42.08亿元，6号选手加价2000万元，进入到6号与7号竞买人的主场。到第64轮，竞价已达到46.48亿元。



截图自土拍直播。

72轮竞价后触达地价上限，随后进入摇号环节。其中，全程未出价的2号竞买人华润置地和5号竞买人越秀&象屿弃权，以及保利发展也决定不参与摇号。宸嘉发展、绿城、中海&上海西岸发展、招商蛇口&徐汇城投4位竞买人开始摇号。

最终，绿城摇中该地块，成交价即最高限价48.048亿元，楼面价13.1045万元/平方米，溢价率30%。此成交价不仅打破中兴路一号2016年拿地时10.02万元/平方米的单价纪录，成为上海涉宅地单价新地王，也刷新了全国涉宅地最高单价。



截图自土拍直播。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，首先，徐汇滨江一直是高端项目扎堆区域，推出的产品几乎都受到热卖，随着徐汇滨江豪宅氛围越来越浓厚，商业配套越来越齐全，居住舒适度和便利度显著提升。

其次，地块的起拍楼板价已经达到10.08万元/平方米，起步已刷新单价地王纪录，且这次技术上不设定中小套型比例，“豪”的基因已经锁定，市场也很关注如此优质的地块溢价率是否能高到多少。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，该地块为全国住宅用地最高地价项目，在当前土地市场形势下，单价地王出现具有非常强的信号意义，也体现了更多购地资本关注优质城市和优质市场，对于增强房地产和重点城市的信心具有积极的作用。

另外，该地块依然设置最高限价，也进一步说明从稳定房价的角度，上海基于一城一策的考虑，对于重点地块会有不同的定价要求。其既保障了地块未来的开发空间，也防范未来售价过高所产生的风险问题。

“今日上午拍卖的四块地块仅虹口地块有溢价率，仅6.48%，其余均底价拿下，说明房企拿地还是相当保守。”卢文曦表示。

具体而言，上海第四批次土拍共推出5宗地块，涉及徐汇、浦东、虹口、青浦、奉贤新城五个区域，总出让面积11.56万平方米，总建筑面积25.55万平方米，起始总价97.67亿元。

除徐汇区斜土街道地块采用招挂复合方式外，浦东新区、虹口区、青浦区、奉贤区地块采用挂牌方式，价高者得，成交地价由市场化竞价确定。

在拿下徐汇区斜土街道地块之前，绿城还竞得了虹口区江湾地块东至HK0018-02地块。

该地块起拍总价11.27亿元，起始楼面价45500元/平方米，保利发展、绿城、象屿3家竞买人参与该地块竞拍，经过24轮竞价，由绿城以总价12亿元斩获，成交楼面价48447元/平方米，溢价率6.48%。

另外3宗地块均底价成交。其中浦东新区北蔡地块由浦开斩获，青浦区重固镇地块由保利发展摘得，奉贤新城地块由奉贤新城公司底价竞得。

至此，上海今年第四批次土拍5宗宅地全部成交，揽金总计约109.5亿元。在当前已然趋冷的市场环境下，上海正不断传递来信心。