“一代”们借助时代的红利，完成了产业奠基，大赚特赚。尽管“二代们”学历更高，视野更广，但所处的环境，远比那时复杂，想学着祖辈吃一口房地产的大肥肉，并不现实。文丨金融八卦女特约作者：身披铠甲的方方“别人恐惧时我贪婪”在房产大势“已去”面前，似乎不灵了。

中国香港政府在今年2月，宣布撤销执行了14年的防楼市过热强力限制举措，在经历了几个月的“贪婪”回温后，市场很快再次回到了“恐惧”。

根据香港土地注册处数据，8月香港整体物业注册量有4729件，较7月的5262件下跌约10.1%，创下近半年来的新低。



▲图片来源：网络公开渠道

另据中原地产的监测数据显示，中原城市领先指数（CCL）近期已回溯至2016年10月中旬。该指数在2024年上半年累计下跌3.67%，与历史高点相比，CCL指数自2021年8月的191.34点历史峰值已下滑25.89%，而从2023年4月的168.40点近期高位则下跌了15.79%。



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做为香港地产 “晴雨表”的三大豪门（长实集团、恒隆地产、新鸿基地产）自然也不能“独善其身”，近期遭遇了业绩“滑铁卢”。目前三大地产商都处于“N代接班”状态，同样的事情“一代掌权”时也发生过，但靠着“低买高卖”的策略，屡次化险为夷。

当前的环境下，他们还能依靠祖上留下的商业智慧，再次站上巅峰吗？

1.

/ “低买高卖”简单操作赚得盆满钵满，

“房产一代”们风光几十年 /

三大家族有一个共同点，即都是在早年香港地产暴跌趋势下，开始囤楼，赚得了千亿帝国的第一桶金。在过去几十年中的大多数时候，地产行业逻辑简单，只要跟对趋势，“买房得房”、“买楼楼涨”，三大家族的生意总能穿越周期，左右逢源，安然无恙。不过随着商业环境的复杂和房产行业的下行，他们的业绩也“垮”了。

据三大豪门近期公布的数据，长实集团今年上半年营收为220.08亿港元，相较同期，下降10.55%，净利润为86.3亿港元，同比下降达16.47%。恒隆地产营业收入则为61.14亿港元，虽然同比增长17%，但净利润仅有约10.61亿港元，同比暴跌约55.72%。新鸿基地产取得收入715.06亿港元，同比微增0.44%，是三大豪门中唯一取得正向增长的。

几大豪门业绩同时“拉胯”，且幅度如此之大，在此前是极为罕见的，似乎伴随着“一代”们的“落幕”，香港地产行业靠“等待”就能赚钱的机遇也在逐渐消散，只留下“一代”们极具故事性的创业史。

长实集团的掌控人李嘉诚在香港被称为“超人”，原因是他非凡的战略眼光。

1950年，年仅22岁的他以约7000美元创办了长江塑胶厂，凭借引进先进技术和持续改进，成为香港塑胶花行业的佼佼者，赢得“塑胶花之王”称号。1958年，香港塑胶花市场趋于饱和，而香港地产因为动乱等原因，大幅下跌，李嘉诚觉察到地产行业蕴含的巨大商机，开始转战房地产领域，囤积大量房产和地皮。

之后，房地产行业大涨，李嘉诚赚得盆满钵满。1971年他创立了长江地产，次年更名为长江实业集团有限公司并成功上市，成为“华资地产五虎将”之一，奠定其地产大亨地位。但如果仅依靠地产，李氏家族并不能成为香港家族之首，因为香港的多数物业在郭得胜领导的新鸿基地产旗下。

李氏家族之所以能“称霸”香港家族，得益于李嘉诚的和记公司。1970年代中期，他开始收购九龙仓集团等英资洋行，成为首位入主英资财团的华人企业家，并将这些打包运作为多元化集团。

进入90年代，李嘉诚将投资版图扩展至全球，涉足电讯、能源、基建和零售等领域。之后，李嘉诚的地产业务均划归到长实集团，而非地产业务均在后成立的和记黄埔旗下。

从2000年起，李嘉诚通过和记黄埔扩大了长实的国际业务，特别是在基建、能源和电信领域。

2015年，李嘉诚在退休前重组长和系，新公司叫长江和记实业有限公司，注册地迁到了开曼群岛，是长江企业控股有限公司以及和记黄埔的母公司 ，目前长江和记实业实际控制的资产已达数千亿港元。尽管转型成功，房地产仍在李家商业帝国中占据举足轻重的地位。

要问李嘉诚在地产行业赚钱的逻辑是什么？简单来说就是低位囤积等时机。以他操盘御翠园地块为例，该地块由和记黄埔于2001年时以7亿元拿下，当时楼面价格仅1750元/平方米，经过20多年，均价涨至90672.35元/平方米，也就是说，李嘉诚“什么都不干”，就赚了几百亿，而这只是他操盘的众多物业中的缩影。

恒隆地产是由陈曾熙创立，1948年，陈曾熙从广州来到香港在永隆银行做普通职员，五十年代初，陈曾熙与林汝珩、陈德泰及康有为的两位侄子，共同踏上了创业之路，成立“大隆建筑公司”，起初几人有着共同的目标。不过不久，几人就在经营理念上产生分歧，陈德泰选择退出，而林汝珩突然撒手人寰，于是陈曾熙开始独立创业。

1960年9月13日，恒隆集团应运而生，恒隆的诞生地是中环的余道生行，一间不起眼的办公室，后经数次重要搬迁，从旧恒生银行总行大厦到上环恒隆大厦，再到铜锣湾恒隆中心，最终落户于中环的渣打银行大厦，恒隆在每一次搬迁中逐渐壮大。

陈曾熙的成功离不开他对多元化经营的前瞻性布局，一方面“耕耘”地产行业，另一方面涉足非地产行业，其中多个业务开创了香港的先河，例如将Hello Kitty、麦当劳等品牌引入香港。

1991年，儿子陈启宗接棒陈曾熙，担任恒隆集团董事长，带领恒隆在90年代初敏锐地捕捉到内地市场的巨大潜力，成功在上海等地布局，打造了包括恒隆广场、港汇恒隆广场在内的多个地标性项目，随后更将恒隆的版图扩展至沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州等城市，实现了从香港到内地的跨越式发展，并逐渐将恒隆地产打造成香港和内地房地产市场的巨头之一。

香港地产“大哥”新鸿基创始人郭德胜与李嘉诚经历相似，也是在抗战期间随家人从广东逃到香港。他通过经营百货批发起家，并在战后通过制衣业迅速积累了财富，被誉为“香港洋杂大王”。

到了1963年，战后香港经济蓬勃发展，人口激增，房地产迎来暴涨，郭德胜与李兆基、冯景禧三人共同成立新鸿基，被誉为“地产三剑客”。



▲由左至右分别为冯景禧、郭德胜、李兆基

60年代，由于内地的特殊局势影响到香港，大量外资撤离，新鸿基趁机低价收购地产。第二年情况稳定后，新鸿基地产一夜之间暴富。

1972年，新鸿基上市，标志着“地产三剑客”的分道扬镳。郭得胜凭借对香港房产市场的敏锐判断，快速扩展业务，逐步将公司打造成为香港地产界的领头羊之一。截至2024年6月底，新鸿基仅在香港就拥有102万平米的办公楼物业组合，内地与香港总土地储备面积达1157万平米。

纵观三大家族的发家史，可以发现他们起步都借助了行业发展的“东风”，当时香港正处在房地产低谷期之时，而经济也刚开始复苏，未来前景一片大好，因此，只要有本金，似乎“闭着眼”买楼，都能涨。而进军大陆市场，也是相同的逻辑。不过，赚钱需要“天时、地利、人和”，若大环境处在下行空间时，赚钱，就会变得异常艰难。

2.

/ “刚上位”就下跌，

“二代”们的生意为什么不好做了？ /

相比于“一代”们的“素人”出身，接棒的“二代”们大多在海外名校接受过良好的教育，具备国际化的视野，但在面对复杂多变的房地产市场时，却仍显得力不从心。

2018年3月，李嘉诚宣布卸任长江和记实业董事会主席一职，长子李泽钜接棒。在2018年8月，正式接掌父亲商业帝国不足三个月，54岁的李泽钜交出了自己的第一份成绩单。据披露的财报数据显示，2018上半年，长江实业收入为241.18亿港元，同比下降19%，当中包括集团收入167.88亿港元及集团摊占合营企业的收入73.3亿港元。

同时，自打他上任以来，就被沽空机构盯上，在一年多的时间中，长和股价下跌近25%，市值蒸发超千亿港元。直至今日，长和股价依旧萎靡不振，在30港元左右徘徊，无力再回到历史高点的60左右。



与父亲充满“野心”和对新行业大展拳脚去尝试的策略不同，李泽钜更倾向于保守，外界评论他更像一个“守业者”，而非“创业者”。他曾多次在业绩会上表示，自己更关注投资的税后回报率。

在香港地产业开始回落前，李氏家族就将业务重心从香港和内地，转移至国外。李泽钜上任后，延续父亲的策略。

不过，虽然李泽钜在欧美各地的投资野心勃勃，但还是多次折戟，而这种事情在李嘉诚在任期间是根本无法想象的。

例如，2018年，长实发布公告称，130亿澳元(约合760亿港元)收购澳大利亚天然气管道公司APA Group的实施协议已终止，长和系公司将不会继续进行收购事项，2019年5月8日，长和旗下Vodafone Hutchison Australia(VHA)宣布，将联同TPG电讯公司，就双方的合并计划申请遭澳洲竞争及消费者委员会否决，采取法律行动，向联邦法院提出上诉。

在中国抛售房产而转战欧美后，李氏家族的“热脸”怕是贴到了“冷屁股”。而近几年，李泽钜的压力丝毫没有减少。在过去一年中，长实获得472亿港元收入，同比减少了16.1%，净利为173亿港元，同比下跌18.7%。其中，物业销售仅贡献131.5亿港元，占比不达三成。

这里面还包括一笔巨额“订金”收入。而做为靠地产起家的长实，在2023年竟一块地也没有入手，倒是以48亿港元现金，收购了Civitas全部股份，这是一家“二房东”公司，从各处寻觅合适的房子，签订租约，翻新修理，再租给弱势成年人，提供护理服务，从政府机构处赚取服务费。与此前购买楼盘，运作交易的方式相比，这活可轻松多了。不怪业内对李泽钜的评价是在推盘能力方面远不如新鸿基地产。

而恒隆地产则在今年1月迎来了第三代掌门人—陈启宗之子陈文博。刚执掌集团半年的他，就面临着严峻考验，净利润下滑，股价下跌。

一向被视为“现金奶牛”的上海恒隆广场，上半年的租金收入和租户销售额同比下跌8%和23%。办公楼方面，上海恒隆广场两座甲级办公楼收入同比下跌7%，出租率亦下降10个百分点至88%。

陈文博对此做了解释，简单来说，就是大环境不行，此前只做高端楼盘和物业的策略行不通了。

在现实面前，陈文博不得不低头，将战略调整为不再局限于高端商业地产领域，而是逐渐向多元化方向发展，并优化租户组合，提升商场的吸引力和客流量。同时，恒隆在内地和香港继续推进新项目的开发和运营，如杭州恒隆广场和上海恒隆广场的扩容项目，以期在未来市场回暖时占据有利位置。

不过，从今年的数据情况来看，陈文博的这一策略似乎并未奏效，目前，陈文博正在收缩投资，以更审慎的态度做房产投资，或许对于陈文博守业能力的考验才刚刚开始。

新鸿基地产与长实和恒隆不同，在业务上，由于三个儿子都挺争气，因此新鸿基一直保持着稳健的发展。其家族风险来自于家庭争斗。

正所谓“成也萧何败萧何”，正是因为三个儿子能力相当，所以谁也不服谁，在父亲去世后，“三子夺嫡”大战便开启了，在历经十年，长子郭炳湘去世后，这场闹剧在收尾，最终由三子郭炳联继任。

或许郭炳联继承了父亲的眼光和头脑，在上半年不景气的环境中，其营收仍保持增长，尤其在内地市场，新鸿基的表现尤为突出。公司推出的上海滨江凯旋门和杭州国际金融中心等项目均取得了不俗的销售成绩。此外，新鸿基还通过优化物业投资组合和强化租金收入，保持了公司财务的稳健性。

但也仅仅是维持现状，想再找回祖上那种“突飞猛进”的感觉，还是很难。

“一代”们“顺风顺水”借“东风”，“二代”们有的激进、有的保守，有的能“硬控”未来，而有的在等待机遇，对于未来，三大家族策略各有不同，但守业的艰难依然相同。

3.

/ 探索？衰落？

三大家族的下一轮风光在何方？ /

市场在变，早已不是下行囤楼，上涨卖出就能赚钱的简单逻辑了。面对大陆与香港房地产市场环境的变化，长实集团、恒隆地产、新鸿基地产这三大家族企业，也正积极寻求转型之路。

他们开始调整业务结构，减少对传统住宅开发的依赖，加大在基建、商业地产、酒店、零售等领域的投入。同时，也在积极探索新的增长点，如科技、环保、健康等前沿领域，希望通过技术创新和跨界合作，实现企业的可持续发展。

已退休的李嘉诚并没有闲着，开始“玩”起了AI。值得一提的是，早在2012年李嘉诚就投资了大模型赛道的明星公司DeepMind。随着新一轮AI技术浪潮的兴起，他的AI投资力度逐渐扩大。进入2022年，他的投资项目中，有超过七成与AI相关，在三大家族中，可以说，李氏家族是“玩的最花”，最无惧未来的。

除了此之外，李氏家族还掌握着英国40%的电信市场、7%的供水市场、约830万户家庭以上的电力供应、以及大量的天然气、地产、商场、码头等产业，通过这些领域的布局，意图分散了香港和大陆地产投资的风险。

恒隆地产则除了对主营业务“更新迭代”之外，似乎并没有其它跨界动作，新掌门人陈文博在致股东函中表示：尽管内地消费市场近期放缓，但管理层认为消费者追求高品质生活的趋势未变，奢侈品及优质服务需求犹存，此乃恒隆业务优势。管理层将积极应对市场变化，减轻其影响。

而新鸿基地产则不仅专注于房地产开发，还积极拓展多元化业务布局，涵盖港口及相关服务、零售、基建、能源、科技、医疗保健、电讯、财务及投资等多个板块，对于本身业务就相对稳定的它，其它领域的拓展不过是“双保险”罢了。

在国际化方面，“二代”们并未停下脚步。如继续拓展海外市场，特别是东南亚、欧洲等新兴市场，以分散风险，寻找新的发展机遇。同时，他们也加强了对内地市场的关注，利用粤港澳大湾区等区域发展的契机，加强与内地的合作与交流。

虽然老牌香港房企和“二代”们正面临盈利下滑和市场挑战，但都在努力创造机会，等待“回暖”的机遇。

“一代”们借助时代的红利，完成了产业奠基，大赚特赚。尽管“二代们”学历更高，视野更广，但所处的环境，远比那时复杂，想学着祖辈吃一口房地产的大肥肉，并不现实。虽然他们对于未来仍旧看好，但眼下的困难如何度过，如何扭转营收颓势，才是当务之急。

创业不易，守业更难，中国香港三大房产豪门，此刻应该比普通人更深刻理解这句话的含义。