很多人肯定不开心，不乐意，但队长还是要说，房地产开始回暖，不要幻想一线房价继续下跌了。以后，房价跌，只有两种类型：一是，人口流出城市，因为人口越来越少，房子没人买，房价自然下跌。但是，不要以为房价低，就冒冒失失地去抄底。

就像鹤岗，前些年很多年轻人，受了自媒体的忽悠，就跑去鹤岗买房了，提前实现了自己的房产梦。可这些自媒体没有告诉你的是，为什么鹤岗的年轻人都跑了？为什么3万、4万块一套的房子，鹤岗本地的年轻人都不要？这本质上就是一个，忽悠外地人跑去鹤岗接盘的故事。



没有经济为前提的房子，根本就不值钱，只是一堆钢筋水泥罢了。鹤岗土生土长的年轻人，都觉得自己留在鹤岗没有前途，外地人就不要随便地往鹤岗扎堆了。为什么一线城市的房子贵？因为它有很多高薪工作，有很好的医疗、教育资源，有海量的职业机会，还有繁荣的商业环境。你去看那些房价低的地方，基本都是经济衰退，商业落魄，就业艰难，年轻人拼命往外面跑。

相反，那些房价坚挺的城市，比如深圳，上海，无一不是商业繁荣，大厂林立，人才聚集，医疗、教育等，几乎都没有短板。尤其是深圳，作为一个全新的超一线城市，正在疯狂建大学。把教育这唯一的短板补齐，深圳就能真正地与上海并肩了。



这些资源优势，最终都反映在房价里面。房子，不只是买来住的，也代表着一个生活空间。如果只是买来住，你去乡下搞一个大别墅，成本都比深圳低得多。可公共配套呢？社会福利体系呢？就业发展机会呢？这已经不是城乡差距悬殊了，而是一线城市与二线城市的差距也是极为悬殊的了。

事实上，一线房价是紧跟超一线的，二线房价是紧跟一线的，三四线房价，则是紧跟一二线的。至于那些房价崩盘的城市，经济也早就崩盘了，基本都是资源枯竭，产业落寞。

中国房地产的这一轮回调，对三四线城市而言，还远没到底部，但对超一线而言，已经到底部了。这个底部，分为两种，一种是新房改善盘跌不下去了。另一种是，刚需二手房，还会继续跌。为什么刚需二手房会继续跌？因为它没有金融属性了，从居住属性来讲，它就跟汽车一样，你每多用一年，就会多跌一年。二是老破小，大家千万别买了，买了就是接盘，住的不舒服，还会跌的更厉害，除非有优质学区加持。



那一线新房改善盘为什么不会跌呢？有两个原因：一是，供应量太少了。二是，每一代年轻人都会诞生一大批新中产。这些新中产不会再去为老破小接盘了。就算有人想买老破小，队长也要劝一手，别买。新的改善盘，几乎没有公摊面积了，税费也大幅降低了，综合单价并没有比二手楼高多少，居住环境也会好得多。

而且，老破小存在一个严重的问题。那就是，业主群体有代沟。一个二十年前的楼盘，核心业主都是70后。一个十年前的楼盘，则主要都是80后，如今的新楼盘，才主要是90后与00后。与谁为邻？这也很关键。一代人，有一代人的住宅。

楼市止跌回暖，不是说，二手楼不跌了，也不是说，三四线城市不跌了，而是指新房不跌了，改善房不跌了，超一线、一线城市不跌了。再跌下去，就影响中国经济了。刺激经济回暖，首先就是稳楼市，稳住楼市，再从其他地方发力。否则，楼市一跌，其他行业赚来的钱，也都会被楼市所吞噬。



对年轻人而言，队长有两个忠告：一是，别再幻想北上广深等超一线城市的房价下跌了。事实上，杭州、成都、厦门等区域中心城市的房价，也很难下跌了。二是，不要轻易上老破小的车了。房地产去杠杆，核心就是去掉老破小的金融属性。越是刚需二手房，越是没有升值空间，保值都保不住。

未来，只有商业繁荣、配套齐全、医疗、教育先进的房产，才值得投资。在大湾区战略下，湖南、江西、广西、四川等地区的年轻人，还是会大规模进入广州、深圳。为什么湖南、江西一直发展得中规中矩？就是因为湖南、江西最成功的年轻人，都留在深圳了。整个广东对湖南、江西的人口虹吸效应，还远没有到尽头。