东京的房价涨了多少？

日本不动产研究所给出的最新数字是：10年间平均涨了1倍以上。其中东京市中心的房价涨了2-3倍。

位于东京都池袋的一栋高级公寓楼，2015年竣工时的价格是平均每户（实用面积约75平方米）为7917万日元（约370万元人民币），如今的二手房价格，跳到了3亿8700万日元（约1812万元人民币）。

这栋公寓楼并不在闹市区，也不在东京的黄金地段，但是最大优势在于，它的地下就是地铁车站“东池袋”，从车站可以直接上楼，交通十分便捷。

1990年泡沫经济崩溃时，东京的房价平均跌去了50%。虽然到2010年时，房价略有回复，但是遭到东日本大地震的冲击，房价再度低迷。从2015年开始，由于日本制定了“观光立国”的政策，大力开放国门，放宽外国人签证，于是，以中华圈为主的外国人纷纷到东京买房居住。同时，日本国内也出现了从郊区的“乡村别墅”回归“都心”（城市中心）的热潮。

在这两种因素的作用之下，东京的房价节节攀升。

以开发高档办公楼和住宅楼为主的三井不动产公司的调查显示，进入2024年，东京市中心的房价比2023年平均涨了30%左右。尤其是外国人比较喜欢的“塔式公寓”，上涨的幅度更大。



外国人之所以积极投资东京的房产，最主要的原因有这么三个：

一是日本目前还是允许没有获得日本居住权的外国人在日本买房。

二是日元大幅贬值，相比较5年前，日元已经贬值30%左右，这也就意味着，可以化最少的人民币，在日本买最合算的楼盘。

三是日本的社会治安好，城市化率高，而且环境优美，食品安全，而且距离中国和东南亚地区都近，飞行时间大多在3小时以内，比去北美、澳洲和新加坡买房更方便。

不仅东京的房价猛涨，大阪的房价也飞涨，尤其是JR大阪车站周围的高级公寓楼，平均价格都比竣工时的售价高出了2.4倍。2013年竣工的“Grand Front 大阪业主大厦”，竣工时的售价是7470万日元（约350万元人民币），如今二手房的售价是2亿294万日元（约950万元人民币），价格翻了3倍。

日本不动产经济研究所的分析报告称，日本的房地产市场已经出现了炒房团，最初是中国人炒房团，如今日本人也跟着学。因为日本没有限购政策，只要你有钱，买几套都可以，而且预付款基本上都是房价的10%，因此，在东京和大阪的一些高级公寓楼的抽签者中，可以看到许多的炒房客的影子。

东京都中央区新建成的两栋海景高级公寓楼，实用面积75平方米的房子，预售价是1亿2000万日元（约560万元人民币），一位日本炒房客借助于多位家人的名义，一下子抽中了三套，于是开始转手，转手的价格就是1亿6000万日元（约750万元人民币），比预售价高出4000万日元（约188万元人民币）。据悉，三套房子的接盘手都是中国人。

所以，东京、大阪等都市的高级公寓楼，已经从“居住刚需”逐渐变成为“投资”。



三井不动产公司的调查称，能够购买1.5亿日元以上高级公寓楼的房客，家庭年收入都在2000万日元（约95万元人民币）以上，房贷部分高达1亿日元以上。但是，日本劳动者中，年收入在1000万日元（约47万元人民币）以上的比例，仅为5%。这就造成了一个很不合理的社会现象——炒房可以发财，但是，拉大了社会贫富差距，有钱人越来越有钱，没钱的人只能望楼兴叹。

日本房屋中介公司“生活住宅研究所”在2024年4-5月实施的调查结果显示，购买高级公寓楼的人群中，带着“一生的买卖”心情的比例仅为6成，有36.8%的人随时准备寻找高位点出售。

“半投半住”已经成为日本社会购买高级公寓楼的主要动机，可以想象，在这一种动机的驱使下，东京、大阪等都市的房价还没有触碰到天花板。