面朝大海，春暖花开。”

当诗人海子在上世纪80年末写下了这句诗时，应该不会想到，自己会意外造福三十年后中国所有沿海城市的房地产。

碧海、蓝天、清风、浪涌，一直以来，海景房因其别样的环境一度是无数内陆人的理想港湾，也是居住和投资的大热之选。





然而，随着房地产的降温，海景房市场却首当其冲，接连崩盘。

曾经的港湾明珠，究竟经历了什么，成为了如今的海边鹤岗？

而曾经疯抢的海景房又为何成了房地产倒下的第一批多米洛骨牌？



没有什么能比海景房更能代表中国房地产的狂热时代了。

除去刚需，中国房地产最大的诱惑力便是它的噱头和投资性。

而海景房，就是噱头最多的房型。

在大众的想象中，海景往往意味着漂亮的景色、湿润的空气以及温暖的气候，这是北方内陆居民梦想中的生活。





所以这也就是为什么三亚如此吸引东北人的缘故。

因此，当这些噱头排排坐的时候，就更方便编排出一连串诱惑买房的理由。

比如之前网上就流传着威海乳山海景房中介一套完整的营销套路。

因为海景房地处偏远，当地人知道内幕不会购买，于是这些中介就会将目光投向北方城市。

2005年至2010年，北京仅是威海海景房的中介销售公司就有几百家，而北京市民也经常能在手机上收到推销威海海景房的广告短信，以及在街头收到宣传单。



在这些宣传中，游客只要花几百块就能前往“国家4A级旅游度假区”看房，且全程五星级酒店食宿、游玩全免。

一些老年人看到传单后，心想反正也闲，又抱着贪小便宜的心态，开始坐上了前往南方的大巴。

这能看出这些销售对受众的精准定位，普通人要么没钱，要么不容易被忽悠，因此这些房屋销售将目光盯在了老年人身上。

然而，真正的套路才刚刚开始。

之所以统一看房，除了节省成本，也是方便集中洗脑。



一般大巴车会特意在深夜时开到目的地，然后根本不让已经头昏脑胀的老人休息，而是直接带到售楼大厅开始卖房。

红色横幅上写着，“你不是在刷卡，而是在为未来的幸福买单”，诱导话术也都是直戳老年人的痛点。

首先，是海景房的保健功效。

在中介的口中，乳山银滩是国家4A级旅游景区，长寿之乡，“北纬37度了解吗？被联合国评选为最适合人类居住的地区，四季分明，气候适宜，全国百岁老人占比最多，来这儿养老准没错……”



不仅风景优美，富含负氧离子的空气甚至有着让心血管病人停药的作用。

这样一番买房还能养生治病的话术，直接让一些注重身体健康的老年人心动不已。

其次，还有海景房的投资价值。

在中介口中，中国的海岸线是固定的，因此海景房买一套少一套，买到就是赚到。





而为了让这些老人减少后顾之忧，还会宣传海景房的后续价值。

既然买一套少一套，那后续势必会涨价，而且即便不住也能租出去，甚至一些中介还宣称可以帮助出租。

然而，售后包租其实是被国家明令禁止的。

但这些还只是基础套路，为了让老年人买房，一些中介更是无所不用其极。

凤凰网的《风暴眼》栏目曾发文揭露了乳山中介的营销套路。

为了冲业绩，有的公司会要求员工跪下认顾客为干爹干妈，对于有买房意向和买房实力的老人，或哄或骗或威胁，连上卫生间都要盯着，有的地产公司甚至给老人贷款借钱，帮不具备贷款资质的购房者办假证……

重重围猎下，一些刚下车，头晕脑胀的老人们就这么糊里糊涂交钱买下了中介口中有百利而无一害的海景房。

公开信息显示，最热的时候，乳山银滩一天能成交500套房，甚至一些房型还要靠抢和托关系。

然而，合同一签，等待他们的，却是一个尾大不掉的拖油瓶，甚至是需要用余生偿还的累累房贷。

距离产生美，很大一部分是源自不了解。

为什么海景房的售卖主打一个迅速，因为只要这些外省人好好考察当地自然气候和生活环境就知道问题所在。

首先，中介口中具有保健功效的海景房其实根本不适合居住。

最明显的就是海边的潮湿。

水分会随着接连不断的海风进入房间，导致整个房间都浸在水汽之中。

当地流行着一句话，“面朝大海，风湿拄拐”，衣服被子晒不干不说，连墙壁、家具都会发霉，下午打开的薯片，到傍晚就不脆了，新买的电器也常常因为受潮而损坏，而居住其中的人自然也忍受不了。



此外，海浪噪音大，海风盐度高、极端天气多，都会让居住体验变差，甚至会对人体健康造成影响。

至于很多人以为越靠近大海，房子的风景越好，其实也只存在于想象之中。

早在九年前，美国就曾专门出了一个真人秀综艺，节目组带着一群富豪前往海边看海景房。

结果最少人选的，反而是离海岸线最近的一批房子。

这群富豪解释说，虽然这些房子有着最好的海景，但也伴随着季节性的暴雨和飓风、涨潮退潮后成堆的垃圾，还有随着全球气候变化而不断上升的海平线，这些都是内陆居民看不到的。



而以上还只是不适合居住的原因之一，其二，作为生活场所，大多数海景房都极其不方便。

能建海景房的楼盘通常远离城市中心，政府根本不会在周边规划学校、医院以及商场等基础设施，甚至有些海景房周围都是原生态的农田。

而即使是在一开始计划的社区设施或店面，也因为小区空置率高，或客人稀少等原因大多关门。

这就导致了居住其中时交通和生活极其不便，乳山的海景房距离市区就足足有10多公里，日常出门买菜还得开车。

而此时有人会说，既然如此，那就只租或卖不就行了。

但这就是此一时彼一时的事情了。

中介买房时所说的包租或许是实话，在那几年里，海景房十分抢手，房租甚至能超过房贷。

然而，随着房地产热的降温，海景房因为地方偏远，又问题频出，逐渐成为了烫手的山芋，根本无人接盘。





在真实故事计划的采访中，一位曾在威海银滩购房的业主表示，开发商曾在购房合同里向自己承诺了租房的保底收入，每年收入超过三万元。

但一签合同，保底收入就成了租金多少给多少，还有的房子因为没人租结果分毫未入。

而当房主询问时，开发商直接撇得一干二净，甚至还会遇到运营公司申请破产，房主更是求无所求的情况。

而这也解释了为什么爆雷的都是乳山、惠州、威海一些偏远城市的海景房，而非三亚等旅游城市。

因为游客也是资源之一，他们可以接盘这些旅游城市的海景房，或卖或改成民宿都是出路。

价格由价值决定，而价值包含本身价值和附带价值。

房地产的狂热用一波波的套路，一轮轮的骗局给海景房增注了太多附加价值。

而如今潮水退去，海景房的现状不过是市场对其本身价值重新评估而已。

天下熙熙皆为买房，天下攘攘皆为还贷。

上面说了这么多海景房的坏处，但实际上，也有一些开发得十分成功的海景房。

而这些海景房都有一个共同特征，那就是背后都至少一个主体产业做支撑。

拿国外的来说，澳洲的黄金海岸是冲浪基地，大堡礁是潜水基地，泰国普吉岛是国际商务会议中心，摩洛哥有赌场和F1赛车，戛纳有电影产业……

这些地方皆交通便利，基建齐全，环境宜人，实现了生活、工作、休假三位一体，而反观国内这些海景房项目，只会炒作海景房的概念，却没有做好合理的规划，也形不成产业，所以很难持续发展。





但我们如今知道国内海景房的名不副实，就能说过往的购置是错误的选择吗？

这也要结合时代来辩证。

海景房的发展，也是中国房地产发展的缩影。

其实，早在20世纪90年代之前，国内并没有海景房概念。

98房改后，随着住房制度改革不断深化和居民收入不断提高，房地产成了新的投资热点。

加上当时的海南作为中国最年轻的省份和最大的经济特区，且有着巨大的政策红利，因此吸引了不少淘金者，其中就包括农夫山泉的创始人钟睒睒。

因为这些人，海景房也就在当地被炒了起来，当时还有句口号叫，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。

而这些赚到第一桶金的开发商们，迅速将海景房概念复制到秦皇岛、烟台、威海、青岛、日照、北海等沿海城市。





但这些开发商所建造的海景房都如上面所说，毫无规划和产业支撑，可在当时热火朝天的声量下，并不影响一批又一批的过江之鲫。

房地产野蛮生长的同时，一些人也乘上了房地产的东风，让房生钱，完成了个人的财富积累，甚至实现阶层跃升。

胡润研究院曾发布过一份《中国奢华旅游报告》，其调查样本中有近半数高端旅游者购置了度假房，其中首选就是海景房。

但他们购房的目的，也并非只是度假，更多的是为了投资，哪怕他们知道海景房居住不现实，也要在这些海景房上下注，希图重现曾经的坐地起价。

但这些一轮一轮吃着时代红利的赌局不可能一直赢下去。

时代面前，我们所有人都是短视者。

海景房是利用了部分群体对海景稀缺性的需求，而这种需求其实是和经济周期相关，一旦经济下行，需求减少，就会面临销售困难、房企降价销售等情况。

这也解释了为什么房价降温时，海景房的价格总是最不稳定的，也是跌幅最猛的。

所以，这些人如今被海景房套住，是无奈，也是必然。





作为房地产狂热时期的产物，海景房从售卖开始，就用美色和套路吸引了一批又一批的投资者和盲从者。‍

但买房不该是投资，而是用来居住，生活也不是赌局，而是“喂马、劈柴”“关心粮食和蔬菜”。‍

我们如今对海景房的分析，也不仅是对这一类房型的回首，更是对整个房地产市场的回首。

面朝大海很美好，但脚踏实地更让人安心。