从开年到现在，上海至少有4个豪宅项目售罄，被全国各地的富豪争抢。然而，盖豪宅的开发商却在黯然退场。5月16日，在上海缔造了多个豪宅标杆的*ST世茂（原世茂股份）收到了上交所退市告知书，即日起停牌。



次日，充满戏剧性的一幕发生了：

央行和住建部联手送上三道“王炸”政策，万科在内的多只地产股直接涨停！

世茂，倒在了黎明前。

1

《繁花》精准总结了老一辈人发家致富的三个时代风口：炒股、外贸、房地产。

正是靠着踩中三个风口，机械厂阿宝一步步成为叱咤上海滩宝总，彻底逆天改命。

而世茂创始人许荣茂，堪称真人版宝总。

第一个风口，炒股。

他本出身中医世家，结果遇上了改革开放，在香港靠炒股赚到第一桶金。

87年全球大股灾巴菲特都亏了几十个亿，他却全身而退了。

第二个风口，外贸。

80年代中期，大陆推出优惠政策鼓励港资在内地办企业。

他在深圳、兰州投资建厂，做服装贴牌出口生意，身价继续蹭蹭上涨。

第三个风口，房地产。

1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，商品房时代开启。

1989年，许荣茂回到老家石狮，先后投资兴建了振狮大酒店、振狮经济开发区和闽南黄金海岸度假村，正式进军房地产。

那一年，也无数地产风云人物的“转折之年”：

王健林刚刚辞去体制内的工作下海经商，接手了非常一个棘手的旧城改造项目，日后让他赚到了第一桶金；

杨国强从泥瓦工做起，这一年由建筑队队长晋升为北滘建筑工程公司法人兼总经理，终于踏上了事业的起点；

李思廉和张力，“华南五虎”之一富力集团的两位传奇人物，也在这一年正式结识，携手共进二十余年。

至于许家印，他在舞阳钢铁厂拍摄制作了《热处理在前进》的专题片，尚未踏足房地产领域。

我们说回许荣茂。

1990年北京亚运会之后，他一直对腾飞中的北京“虎视眈眈”。

京城当时流行一句顺口溜：“拿大哥大，开汽车，住亚运村。”

住亚运村，是身份的象征。我爸最喜欢的男歌手刘欢，最喜欢的女歌手毛阿敏，当年都是亚运村业主。

直到1994年，北京楼市遭遇调控陷入低迷，他知道机会来了。

许荣茂趁机抄底，一口气拿下亚运村10万多平方米地块。

1995年“亚运花园”亮相，直接亮瞎了北京老百姓的双眼。


亚运花园小区，来源：链家

以我们现在眼光来看，充满年代感的白瓷砖贴墙和蓝玻璃，早就过时了。

可是别忘了，当年还属于福利分房时期，大家住的都是分配的房子。户型逼仄狭小，厨房、卫生间还得几家人共用。

而亚运花园却拥有24小时热水、有声烟感系统、可视对讲电话等等“前无古人”的配套，谁见过这样的房子啊？

接下来的5年里，许荣茂又开发了华澳中心、紫竹花园、御景园等多个项目，俨然成了北京豪宅“扛把子”。

正在此时，远方传来了好消息。

2

1999年11月中美签署关于中国加入世贸组织的双边协议。中国“入世”之路迈出至关重要的一步。

举国同庆的时刻，只有少数人敏锐地觉察到：

上海要起飞了！

许荣茂也是其中之一。在多年后的一次采访中，他直言：

“我在1999年，看到了中国加入WTO和美国的谈判成功了，中国进入WTO的时间就不会很长了。那中国加入WTO最大的受益者应该是上海，所以1999年我第一次到上海后，投资计划就全面铺开了。”

这一年，他离开了蒸蒸日上的北京，力排众议进军上海，成立“世茂”。

“世茂”这个名字，是从父亲许荣茂和儿子许世坛的名字各取一字组成的，可见期待值有多高。

跟不想继承家业的思聪不一样，许公子非常争气。

他大学毕业不是直接出任CEO，而是先去香港当房产销售，从基层做起。

到了2001年，世茂进上海第一个项目——世茂滨江花园开盘，时任销售总监的许世坛“一战成名”。

又是搞全球联网拍卖，又是请梁朝伟来拍广告，最后在美国都卖出了3亿多美元的成绩。后面更是连续四年当上上海住宅“销冠”。


世茂滨江花园，来源：链家

有了成名作之后，许公子在集团像坐火箭一样。三年后进董事会，当上了执行董事。

随着国内城镇化进入高峰期，世茂也顺势开启全国扩张，陆续“攻占”长三角、中西部、环渤海、大湾区……

“豪宅教父”和“地标制造机”，逐渐成了许荣茂和世茂的标签。

眼看着公司蒸蒸日上，是时候谋划“接班”的事情了。

要说这许公子，运气实在不好。

老爸是三个风口全都赶上了，他的接班之路却异常曲折。

2011年许荣茂隐退，34岁的许世坛开始实际接管公司。

刚准备大展身手，就遇上了当时“史无前例”的危机：

“国八条”横空出世，楼市全线下跌。



眼见情况不妙，当年一起打江山的老臣也接连离开。

许公子又是从龙湖挖来“营销女王”蔡雪梅救场，又是缩短管理半径，又是改革人才团队，终于把公司稳了下来。

到了2015年，又开始传出“接班”的消息。

当时许荣茂旗下有两家上市公司，一个是主营住宅的世茂地产，另一个是主营商业地产的世茂股份。前者才是这艘大船的重心所在。

许公子一直在地产这边，他姐姐许薇薇则是2009年起担任世茂股份总裁，主管商业地产项目。

2015年初，业绩出色的许薇薇却突然辞任，给出的理由是：

因个人原因。



当时大家议论纷纷，许公子这是要“一统天下”了呀。

结果呢？

那一年世茂跌出了房企排行榜前十，之后几年一直屈居“第二阵营”，在十名开外徘徊。

拖着拖着，又拖了四年，拖到许荣茂年近古稀。

2019年1月，许世坛被许荣茂任命为世茂集团总裁，终于正式接棒。万万没想到，日后人们对此的评价是：

世茂由盛转衰的转折点。

3

在中国地产界，福建老板是一群存在感非常高的人。

他们有个共同点，胆子贼大，加杠杆不要命。

阳光城总裁张海民一年坐了113次飞机，不是在并购，就是在并购的路上；

福晟董事长潘伟明，专门成立一支300人规模的“拿地飞虎队”，他亲自担任队长；

融信销售额只有几百亿的时候，已经敢拿几千亿在土地市场扫货……

2017年-2021年，不到五年时间里，闽系“千亿房企”的数量从0扩大到10家。

那段时间只要有地王诞生，基本都是“闽字头”的。

相比之下，因为老板许荣茂过于低调，世茂显得像个“异类”。

有一则广为流传的小故事：

2001 年首次跻身《福布斯》中国大陆富豪榜五强时，许荣茂曾几次致函《福布斯》，表示不同意登载自己的名字。

不像另一位同姓的许老板，从爱马仕到足球队再到歌舞团，留下了无数八卦。

许荣茂唯一一次“抛头露面”是在2018年。

2017年，许荣茂出资2000万美元买回明代长卷《丝路山水地图》，并且无偿捐赠给北京故宫博物院，他也因此登上了春晚舞台。


来源：央视

等到许公子全权接手，好家伙，风格一下子变了。

之前为了渡过危机，许世坛不得不放弃对外扩张的脚步，“重回前十”也成了他的执念。

而现在，他终于可以放开手脚大干一场了。

半年多时间里，世茂斥资近200亿元，先后完成了对泰禾、明发、万通、粤泰等十多个项目的并购，“花钱如流水”。

2019年整整一年时间，世茂新增土储3092万平方米，增长近一倍。平均不到一个月就有一次收购。

也是在这一时期，许世坛提出了“大飞机战略”，并表示现在是“大鱼吃大鱼”的时代。

总而言之就是要“大”。

怎么说呢，似乎与另一位许老板不谋而合了。



好消息是，经过一番不遗余力地扫货之后，世茂的业绩就像吹气球一样膨胀了起来。

整个2019年，世茂实现全口径签约额2600.7亿元，合约销售面积1465.6万平方米，同比分别增长48%和37%，目标完成率124%。

世茂风风光光重回第一阵营，跻身行业第9位，充分享受了“最后的辉煌”。

坏消息是，随之膨胀的还有债务。

财报数据显示，2019年-2023年，世茂股份的总负债规模分别为3547.5 亿元、4372.6 亿元、5141 亿元、5367.1 亿元。



一边是债务狂飙，另一边业绩却没增长。2021年起，世茂股份的营收连续三年下滑，现金流很快扛不住了。

2022-2023两个会计年度，世茂股份合计亏损135.23亿元，是营业收入数额的两倍多。今年一季度又亏了 6447 万元。

回顾2011年和2015年两次危机，世茂之所以能够顺利渡过，固然有公司层面的运筹帷幄，更重要的是：

当年的住房需求尚未饱和，政策一出，楼市火速反弹。

而现在，史诗级的政策一个接一个，大家却买不动了。

对世茂而言，曾经土地储备、待交付面积是优质资产，终于变成了吃人不吐骨头的恐怖负债。

2018年万科已经喊出“活下去”，向全行业发出刺耳警报。

当时沉迷于“做大做强”的许公子，显然没听进去。

4

从A股退市后，世茂在港股也不乐观。

目前世茂集团的市值不足45亿港元，相比巅峰期的1424亿港元，缩水了近97%。

上个月，建行已经向特区高院提出对世茂集团的清盘呈请。

据“36氪”，世茂集团旗下有大量项目处于停滞状态，一些已经交付的项目，业主仍无法拿到房本。

广州CBD一路之隔的世茂天越，原本是泰禾开发的项目，一度陷入烂尾危机。后来世茂接盘了泰禾资产包，得以继续开发。

然而，随着世茂的债务问题暴露，收楼又一次遥遥无期。

据“广州PLUS”去年11月的文章，当时还有100多户没有收楼（装修未完成），而且没有一户可以办到房产证。

一个豪宅盘，差点“烂尾”两次，业主也是够倒霉的。

与世茂一起沉沦的，还有当年的闽系房企兄弟们。

泰禾、旭辉、阳光城、宝龙、正荣、融信、福晟、中骏、禹洲、三盛……如同多米诺骨牌一般纷纷倒下。

今年3月，金辉控股在港交所发布公告称，一笔原定于2024年到期的美元债未能按期支付。

金辉爆雷，意味着闽系民营房企彻底“团灭”。

靠杠杆撑起了的规模，就像泡泡一样。看起来很美丽，轻轻一戳就破掉了。

道理再简单不过：

借来的钱，终究是要还的。