现在似乎是拥有公寓楼的好时机，对许多房东来说，确实如此。近年来，由于全美大部分地区住房短缺和通货膨胀高企，租金持续飙升。但越来越多的出租物业正陷入财务困境，尤其是在南部和西南部。



（图源：雅虎新闻网站）

分析人士表示，全美范围内多达20%的公寓房产贷款可能面临违约风险。

尽管大流行期间租金飙升，但近几个月涨势已经停滞，许多地区租金已开始下降。当前，很多地方的住房仍然稀缺，但开发商可能在一些城市建造了太多高端公寓，而这些城市的租户已不如2021年和2022年那么多了，比如休斯顿和佛罗里达州的坦帕。

目前，这些问题尚未演变成危机，因为大多数公寓楼（在房地产行业中被称为多户型房产）的业主并未拖欠贷款。

根据商业房地产金融委员会的数据，只有1.7%的公寓楼贷款拖欠至少30天，而写字楼贷款拖欠至少30天的比例约为7%，酒店和零售业约为6%。

然而，许多行业组织、评级机构和研究公司对此表示担忧。公寓楼面临的问题多种多样，有些业主难以寻找租户并产生足够的收入。即便是公寓里住满了付费租户，业主也无法快速提高租金以筹集现金来支付不断增加的贷款。

数据提供商CRED iQ的一份清单显示，有近五分之一的公寓楼贷款现在面临违约风险。

事实上，即使是获得固定利率抵押贷款的借款人，当他们不得不用利率高得多的贷款为抵押贷款再融资时，也可能陷入困境。据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）称，今年将有价值约2,500亿美元的公寓楼贷款到期。

Locke Lorde律师事务所的合伙人Mark Silverman表示，随着利率大幅上升，全美平均租金开始下降，如果你需要为贷款再融资，那么就会面临更昂贵的大环境，因此让这些公寓楼盈利只会变得更难。

据了解，公寓楼面临的风险更多地集中在阳光地带。随着大流行期间越来越多的人搬到南部和西南部，开发商建造了公寓大楼来满足预期需求。但房地产分析师说，近几个月来，搬到这些地区的人数急剧下降。

CoStar Group的数据显示，在阳光地带的19个主要城市（包括迈阿密、亚特兰大、凤凰城和德州奥斯汀），2019年有12万套新公寓可供出租，租客有11万。去年，这些市场有21.6万套新公寓，但需求放缓至9.5万。

此外，随着大流行期间建筑和劳动力成本的上涨，开发商建造了更多的豪华公寓楼，希望吸引能支付更高价格的租客。CoStar的分析师表示，现在这些建筑的价格和租金都在下降。

总的来说，公寓楼的财务基础可能要强于写字楼。这是因为多户型房产可以从房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）获得贷款，这两家公司是由国会为降低住房成本而创建的。

即便如此，一些行业专家表示，他们预计公寓领域将出现一波违约潮，从而加剧整个商业房地产行业的问题。