在评价2024年房地产市场时，很多专家用了“史无前例”四个字。从5月份开始，多项重磅房地产新政陆续发布：限购政策放宽，首付比例、房贷利率等降至历史最低，首提“止跌回稳”等。政策刺激下，多地房地产市场出现回暖迹象，交易量回升明显。

正式进入2025年，房地产市场会迎来哪些变化？日前，红星新闻记者采访多位房地产、金融专家，回顾2024年市场变化，同时对2025年房地产市场做出前瞻。多位专家提到，2025年房地产市场止跌回稳态势将更加明显；限购政策或将继续放松，利率进一步下降带动购房成本降低；更加优质的住房将得到市场更大认可。



2024年11月26日，江西九江，位于经济技术开发区的安永人家四期保障房建设项目现场塔吊林立，建设人员正在加紧施工 图据视觉中国

前瞻1:

房价拐点已到 一线城市带动止跌回稳

2024年特别是下半年，全国房地产政策调控频率很高并且内容涉及利率、限购、税率等多个方面。据58安居客研究院不完全统计，2024年全年，全国各省市地方出台购房支持性政策约1132次，频次同比去年增长28.0%。2024年9月份的中央政治局会议首次提出，促进房地产市场止跌回稳，发出明确信号。

大力度的政策调控对房地产市场影响十分明显，易居研究院数据显示，2024年1-11月，全国商品房成交均价为9885元/平方米，同比跌幅5.7%。据此推算，2024年全年商品房成交均价跌幅大致为5.0%。但从2024年10月份开始出现积极信号，2024年11月份70个大中城市房价指数环比指标明显改善，即跌幅收窄态势非常明显，房价上涨的城市数量也从此前的7个变为17个。

中指研究院1月1日发布的2024年12月份《中国房地产指数百城价格指数报告》显示，2024年12月，全国100个城市新建住宅平均价格为16654元/平方米，环比上涨0.37%，较2023年同期同比上涨2.68%。全国100个城市二手住宅平均价格为14203元/平方米，环比下跌0.53%，跌幅较2024年11月收窄0.04个百分点。



2024年9月份以来多个城市新房二手房成交变化 图据中指研究院

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉红星新闻记者，2024年9月份政策发布后市场回稳趋势明显，2024年10-11月新房二手房交易量同比实现正增长，都比新政前增长50%左右，深圳、成都、北京、杭州等地增长幅度更大。2024年12月份，由于减税政策开始生效，中央经济工作会议明确了积极的财政政策、宽松的货币政策，对地产明确了继续加力促进止跌回稳，这对市场预期形成明显的激励效果，加上年底促销，预计全年跌幅将明显收窄，市场开始探底和触底。

上海易居研究院副院长严跃进同样认为，一二三线城市环比跌幅都在收窄，一线城市房价指数环比由负转正，本轮房价拐点已经全方位到来，同时一线城市扮演了非常重要的领头羊角色。

严跃进预测，2025年，全国商品房成交均价预计总体趋稳，全国70城房价指数环比涨幅曲线预计呈现“跌幅收窄、年底止跌”的良好态势。随着交易数据的止跌回稳和各城市基本面的改善，其对于房价止跌回稳具有积极的支撑。按照2024年的数据判断和逻辑分析，后续房价指数环同比指标将呈现持续复苏的态势，尤以一线城市率先复苏为重要特征。

前瞻2：

购房成本或进一步下降

房贷利率下降、首付比例下降、契税降低等政策，成为2024年房地产政策中普通人感受最明显的内容，使得购房成本明显降低。多位专家在接受采访中都预测，2025年政策或将进一步放宽，购房成本有望继续降低。

中指研究院发布的《2024年楼市十大关键词》中提到，当前涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等需求端政策均已降至历史最宽松水平。在“持续用力推动房地产止跌回稳”的目标下，预计2025年核心城市限制性政策有望继续优化，发挥带头作用。如北上深继续优化限购等政策，非本地户籍购房人群的社保年限进一步降低，取消郊区或大户型限购，适当鼓励改善性住房需求释放。另外，降低房贷利率、降低交易税费等亦具备空间，近期住建部提出要“有效发挥住房公积金支持作用”，预计2025年公积金贷款利率或将进一步下调。

58安居客研究院院长张波则认为，2025年一线城市在限购方面仍有操作空间，中小城市政策空间已收窄。未来公积金政策的空间依然存在，包括利率调整显著低于商贷利率，或增加公积金贷款总额，降低购房成本。同时，“以旧换新”和购房补贴政策也将有望在更多城市落地并加大力度，如契税减免、家装补贴等，提升购房者入市意愿。

招联首席研究员董希淼告诉红星新闻记者，下一阶段，我国货币政策基调由“稳健”变为“适度宽松”，“适度宽松”仅次于“宽松”，这意味着货币政策正在转向。这将有助于加强预期管理，进一步提振市场信心。董希淼建议，要加大逆周期和跨周期调节力度，超常规地进行预调，让政策调整走在市场曲线之前，助力宏观经济熨平周期波动和外在冲击，彰显前瞻性。还应该继续降准降息，2025年可降准0.5个百分点，下调政策利率50个基点，引导LPR下降25个基点，从而在总量上保障流动性更加充裕，在价格上适度降低成本，增强有效性。

前瞻3：

“好房子”带动住房消费升级

“好房子”概念在2023年1月的全国住房城乡建设工作会议上首次提出，在2024年被多次提及。近日，在各地政策鼓励和开发商市场竞争之下，多地出现得房率超过100%的楼盘。还有中介告诉红星新闻记者，很多楼盘层高也由之前的2.8米、2.9米提高到3.15米以上，有楼盘甚至达到了3.6米，已经接近过去部分loft户型两层的层高。普通购房人能够更加直观地感受到“好房子”所带来的变化。

严跃进认为，随着新型城镇化进程的加快、全国住房发展阶段的深度调整，住房消费升级成为行业的必然趋势和共识。越来越多的购房者开始关注住房的舒适度、设计感、环保性能等因素。严跃进举例，北京2024年11月发布的《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》明确规范了隔音问题；青岛2024年11月发布的《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则（2024版）》，从城市空间品质、建筑品质两个方面落实了优惠政策。严跃进预测，一系列利好政策下，当前全国各地在供地、建筑规划设计等方面持续优化政策，助力好房子的建设。各类房企更是立足于房地产止跌回稳的向好发展态势，以及房地产发展新模式新要求，通过增大得房率、优化空间布局等措施，提升居住舒适度和实用性，更好助力高品质居住需求释放。

中指研究院发布的报告中提到，预计在2025年，地方支持“好房子”建设的配套政策有望进一步落地，如供应更优质地块、优化容积率、减少配建等，给企业提供更大的操作空间。根据中指近3万份调查数据，居民对“好房子”有诸多期待，如在户型方面更加关注全明设计及灵活改造空间，理想户型面积集中在90-144平方米区间；居民更偏好可以结合自身需求选择精装清单的交付方式等，这些新期待也在一定程度上表明了居民对于改善居住条件依然有较大需求。未来伴随着更多“好房子”进入市场，改善性住房需求有望得到进一步释放。中指研究院方面还预测，“好房子”供给出现明显放量或将成为2025年房地产发展新模式出现的积极变化之一。

平安证券发布的《地产行业2025年年度策略报告》同样提到，住房品质提升符合多方诉求，中央多次强调建设适应人民群众新期待的好房子，地方发布住宅品质新规放宽建设限制、推升房企拿地动力，各地新入市楼盘得房率、用材等品质明显提升，作为绿色建筑衍生品的第四代生态型住宅亦逐步涌现。高品质项目整体去化较好，如上海高端盘开盘去化率大多在80%以上，同时受益于计容规定放宽带来的产品代际优势，高得房率项目去化更具优势，根据克而瑞统计，2024一季度主要城市70个得房率超100%项目中，近半项目累计去化率超60%。

报告预测，2025年的房地产“止跌回稳”将遵循“核心城市好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”的顺序。