澳洲广播公司1月7日报道，大多数澳洲人已经充分意识到，我们的经济命运与中国紧密相连，但或许我们仍然忽视了来自这个最大贸易伙伴的一些关键警示信号，尤其是在房地产领域。



中国庞大的房市崩盘已经成为新闻头条多年，像恒大这样的世界级开发商，因巨额债务和大量未售出及未完工的项目而破产。

但是，这场房地产危机本应在澳洲受到更多关注。

据《华尔街日报》报道，巴克莱银行的一份报告估计，迄今为止，中国房价下跌造成的累计财富损失达18万亿美元（约合29万亿澳元）。

这相当于每个中国家庭损失约6万美元，或10万澳元。即使对于平均财富多于中国家庭数倍的澳洲家庭来说，这也是一个沉重的打击。

这个金额甚至超越了2008年美国房地产崩盘对家庭造成的直接财富损失。

然而，这场危机尚未结束，大多数城市的房价仍在继续下跌。



中国的待售房产足够供应市场3年（图片来源：澳洲广播公司）

因多年来新房销售下滑，开发商手中积压了大量待售公寓和未开发土地，足够供应市场3年。

具体来说，中国可能有多达8000万套空置房屋，是澳洲目前房屋总数的7倍多。

哈佛大学教授兼前国际货币基金组织（IMF）首席经济学家Kenneth Rogoff和同来自IMF的杨元辰在一项研究中指出，尽管大部分住房仍然空置，但中国的人均居住面积已经超过了许多更富裕的西方国家。

“中国的人均住房面积现在已超过欧洲任何一个主要国家，尽管中国的人均GDP只有欧洲国家的三分之一，”他们写道。

但中国过度建设的不仅仅是住宅，许多巨型基础设施项目也未得到充分利用。



（图片来源：澳洲广播公司）

Rogoff和杨元辰估计，2021年（房地产泡沫破裂前）建筑业占中国经济总产出的31%左右。

这一比例比建筑业在美国GDP中所占的份额高出50%以上，与西班牙和爱尔兰在房地产崩溃前的水平相当。

由于劳动年龄人口已经开始下降，如果建筑业和房地产行业不大幅萎缩，很难想象如此大量的住房供应过剩将如何消化。

Rogoff和杨元辰在2020年的一篇论文中计算得出，“中国房地产行业的规模如果缩减20%，即使没有引发金融危机，也会使产出在数年内累计下降5%至10%”。

“痛苦尚未显现”

中国房地产行业的危机对澳洲来说尤为糟糕，因为公寓建设是钢铁的主要消费市场，而澳洲是钢铁两个关键原料——铁矿石和炼焦煤的主要供应国。

铁矿石价格现在已经跌回每吨100美元以下，削减了国家收入以及税收，使联邦预算重新陷入赤字。

澳元也受到了冲击，跌破62美分，是2000年代初危机时期以外的最低水平。



自2022年初以来，中国房价一直在下跌。（图片来源：澳洲广播公司）

澳洲著名独立经济学家Chris Richardson对中国房地产的过度开发进行了严厉批评。

他在推特上写道：“中国建得太多，而且过度依赖债务来支撑。这就是为什么房地产市场在2022年开始放缓，而且还有很多痛苦尚未显现。”

他警告澳洲应该更多地关注北方的中国，而不是太平洋对岸的美国和特朗普的动向。

虽然新一轮的激进关税会加剧中国的经济困境，但Richardson认为，这些问题的根源在中国国内。

“中国的人口结构变化非常显著，老龄化正在加速，出生率已骤降，65岁以上的人口今年将达到3亿，”

他引用了Rogoff和杨元辰最近报告中的数据，表示：“低生育率是中国自己造成的。北京、深圳和上海的房价收入比已经达到伦敦和新加坡的近2倍，东京和纽约的3倍，在这样的国家，谁还养得起孩子呢？”



（图片来源：网络）

澳洲有什么不同？

除了对澳洲一些主要出口产品的直接影响外，中国低迷的房市也提醒我们应反思自身的房地产危机。

与中国一样，自1990年代初以来，澳洲房价飙升。

与中国一样，主要城市的房价收入比和首付门槛现在已使大多数潜在买家望而却步，除了极高收入者或有家庭财富支持的人。

与中国一样，澳洲家庭债务激增，占GDP的比例大约是中国的两倍，不过政府债务仍远低于中国。

与中国一样，澳洲人生育率降低，生育时间推迟，而住房成本是导致生育率下降的主要因素之一。

目前，澳中两国之间关键的区别在于，澳洲的房价仍在上涨（尽管有早期迹象表明这一点正在改变）且住房供应不足（而非过剩）。



（图片来源：网络）

但在其他方面，澳洲与中国，或者与之前的美国、爱尔兰、西班牙或日本的房地产危机有什么不同？

得益于移民，澳洲的住房供应相对短缺而不是过剩，我们的人口仍在强劲增长，而中国则不然。如果人口像新冠疫情期间那般停止流动，供需平衡很快就会发生巨大变化。

在这种情况下，需要采取极端的货币和财政刺激措施，才能将普遍预测的房价下跌10%-30%的趋势逆转为又一轮房地产繁荣。

但是，如果类似的情况再次发生，而澳联储和联邦政府由于某些原因无法再次如此积极地干预，那么所有导致潜在房地产崩盘的因素都具备了。

此外，中国房市的崩盘也可能通过冲击国家收入、经济增长、联邦预算和澳元，造成引发澳洲房地产危机的条件。