内容提要：

2025年1月，香港房价跌至近八年半低点，环比下降0.4%，同比下降6.5%，因需求萎缩和供过于求。美联储降息带动港岛利率下调至4.75%，但经济低迷和“港岛挣钱、深圳消费”趋势削弱买家信心。大湾区融合加剧深圳对港岛房价的下拉风险，可能导致零售和房地产市场空心化。分析人士呼吁经济结构调整以应对长期挑战



1 月份，港岛楼市和零售市场一样低迷。由于楼市需求持续萎缩，导致楼面供过于求，房价跌至近八年半以来的最低水平。

港岛差饷物业估价署2月28日周五发布的数据显示，港岛的房价指数从2024年12 月份的 288.9 降至2025年1月份的287.6。这标志着港岛房价环比下降 0.4%，与一年前对比则下降了6.5%。



由于港元与美元挂钩，港岛的货币政策与美联储保持高度的同步。2024年9月份以后，美联储3次下调利率合计1%。2024年12月19日，港岛金融管理局宣布，将基准利率下调25个基点至4.75%，也是自2024年9月、11月降息后的第三次降息，累计降息1%。



在更便宜的借贷成本吸引买家冒险后，港岛房价在 10 月和 11 月曾环比上涨。咨询公司世邦魏理仕香港估价及咨询服务执行董事Eddie Kwok在评论最新数据时表示，由于农历新年假期，1 月是房地产市场的淡季。Kwok 还将下降部分归因于开发商推出新住宅项目，同时也推高了现有库存。

Eddie Kwok认为，今年晚些时候房价或许有机会出现反弹，并指出一是美联储今年还会降息，那么港岛也会跟随降息。二是房价与香港股市表现高度相关。

他在一篇评论文中中说：“如果恒生指数保持在当前水平或继续上涨，我们预计二级市场的住宅价格将企稳，并可能在未来回升”。

但更多的分析人士认为，港岛经济乏力并非短期可以解决，港岛的经济结构面临调整，但如何调整至今没有明确的方向。特别是港岛挣钱、深圳消费的现象愈演愈烈。随着大湾区的继续融合，港岛无力拉扯深圳房价向港岛靠拢，但深圳的低房价有足够的动力下拉港岛房价。港岛挣钱、深圳消费的结果，有可能导致港岛零售市场和商品房市场的萎缩甚至空心化。