最近关于“房屋养老金”的讨论非常火热。

不少小伙伴都开始担心自家房子老化后该如何处理，具体什么是房屋养老金，这笔钱从哪里来以及未来又该怎么使用。

于是瞬间有了各种舆论的解读。

但是在此之前，其实还有一件事好像被大家下意识地忽略了，就是什么样的房子最可能用到养老金。

未来那些真正需要使用房屋养老金的老房子，全国到底有多少？

今天这篇文章，试着回答下这个问题。

首先，什么样的房子可能会需要“养老”？

房龄动辄50、60年的老破小自是不必多说，老化的水管，充满安全隐患的燃气，都是未来修缮维护的重点对象。

但另外还有一种更值得重视的潜在情况，其实是商品房。

如果我们按照1998年第一次房改算起，房地产发展至今已经大概25年，也是从那个时候开始，开发商进入市场拍地建房，第一批商品化住房也应运而生。

虽然这些房子产权是70年，但经过20多年的风吹雨打，大部分也逐渐老旧。

买房的朋友感叹，房贷还没还完，小区就变破烂。

所以这里我们把房龄超过25年的房子，定义为未来大概率需要养老金的老房子。

倒推算下来，建成时间也就是2000年。

而当我根据《中国人口普查年鉴-2020》，发现把全国45791305户居民按住房建成时间分的家庭户住房状况中，2000年前修建的房屋占比高达35%，也就是1600多万户。



整理自：《中国人口普查年鉴-2020》

换句话说，全国范围内每3户居民就有1户，是住在房龄25年以上的老房子里。

这还只是2020年的数据。

后面随着年份不断后移，未来需要养老的房子可能远比我们想象中多得多。

但这还不是最夸张的，即使在当下，其中0.4%，是房龄已经超过75年的绝对的老破小。



整理自：《中国人口普查年鉴-2020》

75年呀，这样的老小区饱经岁月风霜之后，提供的居住环境是如何的恶劣，我都不敢想。

那么接下来就让我们好好看看，在房屋养老金正式实行之前，这些老房子都在全国哪里？

一

老房子占比高于全国水平的，有14个省份。

先让各位心里有一个坐标。

前面我们提到截止到2020年，按照住房建成时间划分，全国建于2000年前的家庭户住房一共约1600万户，全国平均占比35%。

而具体到全国31个省份，我提前把超过平均水平的都标红了：



整理自：《中国人口普查年鉴-2020》

可以看到，高于全国平均的一共有14个省市。

第一梯队，占比50.38%，仅上海一个。

第二梯队，占比40%~50%，辽宁、天津、山西、河北、山东、浙江。

第三梯队，占比35%~40%，包含北京、江苏、黑龙江、湖南、广东、福建、吉林。

为什么是他们？

最显而易见的是这些省份的能级都挺高，上海、浙江、北京、广东，都是盛产一线和新一线的主要省份（直辖市，下同）。

那么问题来了，城市能级更高的省份，不应该房屋房龄更新么？

恰恰相反。

各位有没有想过为什么会有所谓的房屋老龄化，本质上正是因为过去20年棚改城镇化的需要，从而带来大量房屋的修建。

修得最早的房子，自然老得也就越快。

因此一个很重要的原因，其实是来自城镇化。

根据国家统计局的数据显示，2021年我国城镇常住人口为91425万人，城镇化率为64.7%。

我们把城市化率拉出来做一个对比：



整理自：《中国人口普查年鉴-2020》

你会发现，那些建于2000年前的住房户数占比超过全国平均水平的省份，对应的他们的城镇化率也都高于64.70%的水平线之上。

换句话说，全国拥有老房子最多的省份，就是过去20年城镇化最高的省份。

这也很好解释了为什么第一名会是上海。

作为我国最早开埠的国际化都市，当之无愧全国城镇化的领头羊。

伴随过去经济的快速发展，也让上海的住房老龄化远高于其他省份。

二

只是没想到上海的房屋老龄化，能这么高。

就是这次数据盘点下来，知道上海老房子多但没想到这么夸张，堪称压倒性。

第一，是老房子绝对的多，50.38%。全国唯一一个占比超过50%的省份。

如今你在上海这座城市看到的房子，超过一半的数量都是房龄超25年的老房子。

包括在二手市场。

我找兔博士粗略拉了下截至2024年8月上海的挂牌数据：



近三年来房龄超过20年的小区，挂牌数量基本在60%以上。

这些老房子已经成为占据上海楼市二手房源供应量绝对的市场主力。

具体到各区：



抛开最大的浦东，靠前的杨浦、闵行、徐汇、普陀，还是以中心城区为主。

以杨浦为例。

作为上海的老工业区，如今杨浦挂牌最多的鞍山三村、鞍山四村等小区，正是始建于20世纪50年代，上海市最早的工人新村之一，也曾是大量工厂工人、劳模居住的地方。

别说房子老了，据说住在那里退休的工人，社区内60周岁以上老人占比就高达48%。

而这也是上海房子老龄化的第二个特点：绝对的老。

这里我单独把全国修建于1949年以前，也就是房龄超75年的房子拎出来了：



上海共计1.7万户，占整个城市的1.92%，同样排在全国第一。

这样的房子是什么概念？

给大家看一张我曾经在上海拍下的一套房龄近70年的老破小照片。

外墙脱落、电线横行、停车和上下楼梯困难。



肉眼可见的老旧和破败。

类似这样的小区竟然在整个上海有大概1.7万户，可以想象未来这些小区的“养老难度”。

而面对老龄化房屋绝对的多+绝对的老，上海也早早就开始自己的布局。

于是我们看到上海是全国最先进入到城市更新阶段的城市。

无论是我们写过的类似彭浦新村、凤南一村，70年到期老破小的原拆建，还是从2018年上海开始大力推行的美丽家园工程。



针对老旧小区外立面、门头更新，包括新增太阳能充电棚、拓宽道路，功能性和细节完成进化。

根据上海市房屋管理局统计，截至2023年10月底，上海全市在仅仅10个月期间，便已实施老旧小区改造超1300万平方米，投资约57亿元，令329个老小区焕发新颜，受益居民达到16万户。

包括此次提出“房屋养老金”，上海也是最先站出来的城市之一。



来源：澎湃新闻

今年率先要在浦东等区开展试点，本质上都是为了老旧房屋的处理在做好先行准备。

接下来，我们把目光转向上海之后的省份。

三

仅次于上海的房屋老龄化第二、第三梯队，开始呈现明显的区位分化。

仔细看他们的区位分布：



整理自：《中国人口普查年鉴-2020》

除了浙江的比例能达到40.24%之外，占比较高的有45.5%的辽宁、44.15%的天津，以及山西、河北、山东、黑龙江、吉林，基本都集中在北方省份。

具体到户数，尤其是山东，以146.7万户的数量，占全国的9.15%，排名全国第一。



全国近十分之一建于2000年前的家庭户住房都在山东。

这也意味着，未来北方省份要面对的住房养老的问题很可能比南方更严峻。

另外还有一个比较有意思的，作为东三省位于全国最北端的黑、吉、辽全部上榜，都高于全国平均水准。

至于原因，我想不能简单归咎于城镇化率，其实背后他们都拥有一个清晰的标签——工业重镇。

这倒是和杨浦有点类似，在1950年代，就工业来说，国内7成以上的工业基础都在东北，包括钢铁、汽车、机械制造、电力、军工等国家重点发展的重工业。

不夸张地说，全国工业化建设的大幕就是从东北开启。

在1980年之前，国内大城经济20强排名，沈阳和大连是能位列国内前十的。

东北经济崛起的同时，也催生了大量的工人新村，其中沈阳工人村就曾是我国最大的产业工人聚居区。

1952年，沈阳市在铁西区投资1200万元，集中建设产业工人住宅区，形成占地73万方，建筑面积40万方的5个苏式风格建筑群。大中型企业、工人新村、家属宿舍都汇聚于此。

如今伴随工业旅游的兴起，其中一些老厂房已经被改造成文化创意产业园。

但我们看到，另一边在这三个省份，依然存在大量1969年前建设的老房子。



整理自：《中国人口普查年鉴-2020》

这些房子房龄都已超过55年，无论是房屋本身的老龄化还是未来可能产生的居住风险，都是极需重点关注的对象。

四

好，现在回过头来看，未来到底哪些地方的房子最需要养老：

1. 从单一城市来看

2000年前建成老房子占比50.38%的上海，绝对排第一。

2. 而如果放大到全国

全国有超35%的房子房龄在25年以上。

甚至还有0.4%是房龄超过75年绝对的老破小。

此外具体到各省份，有14个省份2000年前建成住房高于全国平均水平，其中北方比南方更多。

而这些数字并不会停止。

再过10年20年甚至40年，最近我还看到一个预测，说是到2040年中国将有80%的房屋成为“老小区”，房屋变破旧的问题只会日益突出。

眼下的房屋老龄化无疑是严峻的。

而相比于无视或者批判，更有意义的思考方向可能是我们如何根据各个城市不同背景，真的做到住房“养老化”。

虽然目前关于费用来源、养老用途等等都还是未知数，不过有一点是可以确定的，房屋养老，不仅仅是住房本身，而是一个触及到社会方方面面的体系工程。

也是如此，才有了全国22个城市试点的开始。

上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙......

这件事本身就代表着城市意志，代表着态度。

这可能是我们看到最多城市发力决心针对老旧房屋改善的一次共同布局。

而当我们意识到这一点的时候，会不会就是一个不错的开始？